A importância de se consultar um advogado durante a compra de um imóvel
Ultimamente, um número cada vez maior de pessoas tem optado por contratar um advogado para auxiliá-las durante a compra de um imóvel, seja por meio da elaboração do contrato de promessa de compra e venda, checagem de documentos (due diligence) ou um simples acompanhamento até o cartório, para revisar a escritura pública de compra e venda. Particularmente, eu entendo que esse tipo de consultoria tem se revelado cada vez mais imprescindível, tanto do ponto de vista jurídico, como financeiro. Embora o sistema cartorário brasileiro seja moderno, a quantidade de regras previstas na legislação brasileira (com destaque para o Código Civil e a Lei de Registros Públicos) acaba fazendo com que a compra de um imóvel se torne uma tarefa complexa do ponto de vista prático, principalmente para quem não está acostumado a realizar esse tipo de transação. Além da complexidade inerente ao processo de aquisição de um imóvel (elaboração da promessa de compra e venda, escrituração, recolhimento do ITBI e registro), é necessário adotar determinadas medidas com o objetivo de minimizar os riscos que advêm da legislação brasileira, principalmente no âmbito trabalhista e tributário. Muitas vezes, a efetivação de medidas constritivas em face do vendedor, no decorrer de uma execução trabalhista e/ou fiscal, acaba prejudicando o comprador do imóvel, que terá que se valer de uma ação autônoma (embargos de terceiro) para tentar elidir eventual declaração de ineficácia por fraude à execução. É justamente em razão dos riscos proporcionados pela legislação pátria, que a participação do advogado tem se tornado cada vez mais imprescindível nos negócios que envolvem a compra e venda de imóveis. A verificação de documentos (a exemplo das certidões de regularidade fiscal e trabalhista), bem como a consulta de processos envolvendo o vendedor, constituem etapas importantes do procedimento, que devem ser realizadas antes da assinatura da promessa de compra e venda e/ou lavratura da escritura pública. Na prática, a verificação desses documentos acaba por reduzir os riscos inerentes à operação, em um nível substancial, por ser um trabalho de prevenção, o que minimiza os custos de um possível dano em decorrência de algum fato não observado na operação, vez que uma ação judicial é muito mais cara do que uma assessoria jurídica que pode ser pontual.
MEDIDA PROVISÓRIA 1.045/2021
Foi publicado no Diário Oficial da União desta quarta-feira (28/04/2021) a Medida Provisória 1.045, que permite a suspensão temporária do contrato de trabalho e reduções de jornada e salário de até 70%, com compensação parcial paga pelo governo na remuneração dos trabalhadores. PRAZO E ABRANGÊNCIA A Medida Provisória permite a redução de jornada e salário ou a suspensão do contrato de trabalho por até 120 dias. Este prazo poderá ser prorrogado por decreto do governo. Os salários e as jornadas poderão ser reduzidos em 25%, 50% e 70% em acordos individuais ou coletivos. Todos os trabalhadores regidos pela CLT, inclusive empregados domésticos e trabalhadores intermitentes, podem formalizar o acordo de suspensão ou redução da jornada e salários. A exceção é para empregadores que tiveram receita bruta superior a R$ 4,8 milhões nesses casos, o empregador somente poderá suspender o contrato de trabalho de seus empregados mediante o pagamento de ajuda compensatória mensal no valor de 30% do salário do empregado. As regras da MP não se aplica no âmbito da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios os órgãos da administração pública direta e indireta às empresas públicas e sociedades de economia mista, inclusive às suas subsidiárias aos organismos internacionais. FORMALIZAÇÃO DO ACORDO É permitido acordo individual, quando o empregado receber salário igual ou inferior a R$ 3.300,00 ou com diploma de nível superior que perceba salário mensal igual ou superior a duas vezes o limite máximo dos benefícios do Regime Geral de Previdência Social. Pode ser formalizado por acordo individual também no caso de redução proporcional de jornada de trabalho e de salário de 25% e redução proporcional de jornada de trabalho e quando do acordo não resultar diminuição do valor total recebido mensalmente pelo empregado, incluídos neste valor o Benefício Emergencial de Manutenção do Emprego e da Renda. Nos demais casos, o acordo somente terá validade se for feito por negociação coletiva. VALOR DA COMPLEMENTAÇÃO DA RENDA Durante a vigência do acordo, o governo pagará diretamente aos trabalhadores o Benefício Emergencial (BEm) para ajudar a complementar a renda, de acordo com faixas do seguro-desemprego. O governo pagará uma compensação, proporcional à redução salarial calculado sobre o valor do seguro-desemprego a que ele teria direito se fosse demitido (entre R$ 1.100 e R$ 1.911,84). Em um acordo para redução de 50%, por exemplo, o empregado recebe 50% do salário da empresa e 50% da parcela do seguro-desemprego. No caso de suspensão do contrato de trabalho, o pagamento da compensação do governo será de 100% do seguro-desemprego a que o trabalhador teria direito. A exceção é para empresas que tiveram receita bruta superior a R$ 4,8 milhões. Nesses casos, a empresa somente poderá suspender o contrato de trabalho de seus empregados mediante o pagamento de ajuda compensatória mensal no valor de 30% do salário do empregado. GARANTIA DO EMPREGO Os empregados terão garantia no emprego durante o período em que a empresa usar o mecanismo e após o restabelecimento da jornada por um tempo igual ao que durou a redução ou suspensão. Por exemplo, se a redução for de 30 dias, o empregado tem garantia por esse período e mais 30 dias, totalizando 60 dias. A empresa que dispensar sem justa causa durante o período de estabilidade deverá pagar, além das parcelas rescisórias previstas na legislação, indenização sobre o salário a que o empregado teria direito no período de estabilidade. Essa indenização será calculada conforme o percentual de redução salarial. Essa regra não se aplica, claro, nos casos de dispensa a pedido do empregado ou rescisão por justa causa. Redigido pelo nosso advogado associado João Gabriel, Direito trabalhista.
A exclusão de sócio em sociedade limitada
As sociedades empresárias, naturalmente, “nascem” com a intenção de se perpetuarem no tempo. Essas são entes do direito privado utilizados por pessoas, físicas ou jurídicas, para, conjuntamente ou isoladamente, explorarem uma determinada atividade e obterem retornos financeiros. Um desses entes empresariais é a conhecida sociedade limitada, a qual garante uma limitação de responsabilidade de seus sócios e que, usualmente, é composta por mais de um integrante. Assim, como a “vida” de uma sociedade pode pendurar por anos, é normal que em algum momento haja desentendimento entre os sócios, haja vista que são, essencialmente, cabeças pensantes diferentes. Quando esses conflitos são intransponíveis, ou seja, impossíveis de se resolverem, a continuidade harmônica da sociedade se torna um desafio. Nesse sentido, é comum que sócios vejam na saída do outro uma solução. Mas nem sempre é fácil que ocorra a exclusão de determinado sócio, pois a alegação de que a harmonia entre os sócios foi quebrada (affectio societatis) não é suficiente para excluí-lo. Para que a exclusão judicial de um quotista ocorra é necessário que haja (i) falta grave ou (ii) incapacidade. Além disso, existe a possibilidade de exclusão extrajudicial, na qual os sócios votam pela saída. No entanto, tem casos específicos para que isso ocorra, sendo um deles quando (i) certo sócio não tenha honrado com sua integralização de capital (sócio remisso) e quando (ii) seja decretada sua falência (pleno direito). Ainda temos o caso de exclusão extrajudicial de sócio minoritário por justa causa com apenas a alteração contratual, retirando determinado sócio do quadro societário, mas deve-se ter tal disposição expressa no contrato social. Cabe ressaltar que, em sociedade com mais de dois sócios, é obrigatória a deliberação em reunião ou assembleia sobre a exclusão, dando o direito de defesa ao sócios passivo de exclusão. Daí percebemos a importância de ter uma assessoria jurídica na elaboração do contrato social. Por fim, após a exclusão, outro passo de maior relevância vem a ser a apuração de haveres do sócio excluído, fato este que será exposto em outro momento. Artigo redigido pelo Advogado associado da Di Rezende, Victor Uchôa
O DIREITO DE PREFERÊNCIA NO ARRENDAMENTO RURAL E NA PARCERIA AGRÍCOLA PODE SER ALIENADO?
Em primeiro lugar, esclarece-se que o Arrendamento Rural é o meio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, o uso e gozo de imóvel rural com o objetivo de nela ser exercida atividade de exploração agrícola, entre outras, mediante retribuição de aluguel, ou seja, fixa, conforme o art. 3º Decreto n. 59.566/66. Já a Parceria Agrícola é outra modalidade de cessão de uso e gozo de imóvel rural, bastante confundida com o Arrendamento. Contudo, tem suas particularidades, pois o proprietário da terra entra com o imóvel e benfeitorias e o parceiro entra com seu trabalho, partilhando os lucros ou prejuízos que o empreendimento possa ter. No primeiro caso, o aluguel do Arrendador não é atingido por intempéries, como força maior e caso fortuito, se eximindo da responsabilidade de arcar com as variáveis da produção, ou seja, qualquer dano que venha a acometer a produção. No segundo, haja vista que os integrantes possuem participação proporcional no negócio, tem-se a divisão de lucros e prejuízos, sendo variáveis como condições climáticas, taxas de câmbio, valor de mercado das commodities, entre outros, influenciadoras diretas do valor final a ser recebido. Em ambos os casos, o arrendador/proprietário se vincula ao explorador da terra por meio do direito de preferência, estabelecido no art. 95 do Estatuto da Terra, Lei Nº 4.504/64, que é aplicado por extensão à Parceria Agrícola, haja vista que o inciso VII, do artigo 96, diz que as normas pertinentes ao arrendamento rural são aplicadas à parceria agrícola. Isso significa que o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas de terceiros existentes. Assim, conforme dita o art. 13, inciso IV, da Lei 4.947/66, o referido direito é resguardado pela “proibição de renúncia, por parte do arrendatário ou do parceiro não-proprietário, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos”. Logo, pode-se entender que a autorização de renúncia à parte não proprietária ou arrendatária, estará colocando-a em desvantagem frente ao proprietário. Todavia, não há lei que remeta à transação, ou seja, transferência do direito de preferência. Nesse caso, caso fosse alienada ao proprietário, a alienação estaria sendo realizada mediante proveito econômico, o que equilibraria os ônus e bônus entre as partes. Por fim, pelo brevemente analisado, temos que sendo o Direito de preferência de natureza econômica e somente a renúncia tendo sido expressamente proibida, conclui-se que a sua alienação, por ausência de norma proibitiva, restou então permitida. Elysa Freitas F. de Melo
AS EMPRESAS E A ADVOCACIA CRIMINAL
Não é de hoje que se tem notícia do envolvimento de entes jurídicos e de seus diretores, em grandes escândalos de corporações pelo mundo afora, sejam eles de pequena, média ou especialmente grande monta, onde a também participação de instituições financeiras e agentes políticos, de igual forma, quase que se torna de certa maneira obrigatória. Diante desse quadro alarmante, já desde o caso alcunhado de mensalão, em atenção aos anseios da sociedade, ávida em continuar a ver criminosos do colarinho branco serem enclausurados, foram surgindo mecanismos, (investigações policiais e ministeriais), com o fito de evitar os constantes abusos praticados por parte desses empresários e suas firmas. Assim, utilizando-me da notória frase do pensador Sandro Kretus, “os bons sempre pagam pelos maus”, temos que a grande maioria de empresários, frise-se, os bons, se vê hoje envolta na massiva criminalização de algumas condutas que derivam da sua própria atividade econômica, isso sem mencionar nas leis já existentes e que tipificam variadas normas como delituosas, mas que são ações típicas de empresa. Inúmeros são os exemplos de delitos que podem ter incidência na atividade empresarial e ainda gerar imputações graves aos seus dirigentes e colaboradores que, desaviados, além do grave risco reputacional que cada um deve manter, tais ações podem ocasionar na morte daquela atividade empresarial propriamente dita. Desta forma, possuir nas empresas código de conduta ética e uma gestão de compliance, tornou-se atividade mais do que obrigatória, essencial, por assim dizer, pois nenhuma empresa almeja ao final de um bom contrato celebrado com órgão público, ter seu nome veiculado aos quatro ventos de maneira deletéria na imprensa, e ainda ver-se obrigada a assinar na Justiça os famigerados acordos de leniência. Dito isso, é que hoje a assessoria do advogado criminalista, com foco na atividade penal empresarial, se faz presente e necessária no subsídio das empresas visando a antecipação, a prevenção de um problema de natureza penal e, posteriormente, na sua atuação defensiva e de seus dirigentes ou colaboradores, como também no auxílio quando a empresa for vítima de uma ação criminosa, o que vem acontecendo em forma de fraudes que ela sequer tinha conhecimento. Portanto, a velha máxima de que todo mundo necessita de um advogado, cabe agora ser estendida também à empresa, onde por meio da advocacia criminal especializada e atualizada, com uma adequada análise de risco de incidência na normal penal, ela tenha uma defesa adequada tanto da pessoa jurídica, como da pessoa natural – dirigentes e colaboradores, visando a extinção e/ou mitigação dos riscos de ser sancionada criminalmente. Marcelo Di Rezende, Advogado Criminalista, Mestre em Direito pela PUC-GO, Professor universitário de graduação e pós-graduação. Autor do livro A Aplicabilidade das Decisões da Corte Interamericana de Direitos Humanos no Brasil e Membro do Comitê Gestor da ABRACRIM-GO.