O ano de 2020 foi um ano bastante atípico, seja pela pandemia ocasionada pelo Coronavírus ou pela exorbitante alta do IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado). Verificamos que naquele ano o IGP-M sofreu uma alta acumulada de 23,14%, o que foge bastante às expectativas de mercado, tendo em vista que anteriormente houve uma variação próxima de 7% ao ano.
Mas para compreender a alta do IGP-M é necessário analisar como ele é calculado. Este índice leva em conta a variação dos preços de bens, serviços e matérias-primas utilizadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Resumidamente, o IGP-M é a média aritmética da inflação ao produtor (IPA), consumidor (IPC) e construção civil (INCC), nas seguintes proporções:
· – 60% para o IPA;
· – 30% para o IPC;
· – 10% para o INCC;
Definida a composição do IGP-M cumpre destacar que sua alta está relacionada, sobretudo, com a elevação do IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), alavancado pela alta de produtos agropecuários, produtos industriais derivados da indústria extrativa (minerais e metais), indústria de transformação e bens finais (automóveis, combustíveis etc), que estão fortemente atrelados à variação cambial do dólar. Explicada a variação do IGP-M, vamos à questão prática da aplicação deste índice sobre os contratos de locação.
A FGV -Fundação Getúlio Vargas – já estuda criar um novo índice para o reajuste de aluguel. A Câmara dos Deputados, através do Projeto de Lei 1026/21, deseja determinar que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não sejam superiores à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Ante ao susto gerado no mercado imobiliário pelo IGP-M, em 2020, entendemos que o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) parece ser mais realista e interessante, pois seu reajuste ficou em 4,52% ao ano. Tal afirmação é verdadeira ao se observar que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no ano de 2021, substituiu o IGPM pelo IPCA, em alguns contratos de aluguel.
A Lei do Inquilinato não estabelece o índice que deve ser pactuado nos contratos de locação, portanto, a estipulação é livre entre locador e locatário. No entanto, o IGPM “caiu no gosto do brasileiro” e passou a ser utilizado na maior parte dos contratos de locação. Se não há uma obrigatoriedade imposta por Lei que estipule um índice específico para os reajustes de aluguéis, locador e locatário podem estabelecer o que melhor lhes aprouver.
Adentrando na questão jurídica, é necessário destacar que a ação revisional pode ser ajuizada tanto pelo locador quanto pelo locatário, conforme disposto na Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato. O art. 19 estabelece que: “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. Contudo, a revisão judicial sustentada pela Lei 8.245/91 só poderá ser ajuizada após três anos de vigência do contrato ou desde o último acordo. Não satisfeita tal imposição legal, fica inviabilizada para quaisquer das partes a busca de amparo por parte do Poder Judiciário.
Com o IGP-M nas alturas e os contratos locatícios respeitando o princípio da autonomia da vontade das partes e da pacta sunt servanda, o que pode ser feito?
O Código Civil (nossa lei geral que trata dos contratos), em seu artigo 317, descreve que poderá ser aplicado, subsidiariamente, a estes casos “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Deste modo, quando houver excesso na aplicação do reajuste, haverá a possibilidade de recorrer ao Poder Judiciário e buscar a substituição do IGP-M, com a consequente revisão do valor pago mensalmente de aluguel.
Oportunamente, salientamos que a via do Poder Judiciário é sempre onerosa e na maioria dos casos, demorada. Portanto, busque primeiro o diálogo com a parte contrária, pois certamente a solução será mais rápida e menos onerosa.
